房地产.现金流是血脉,Wephone被逼入绝境的内因找到了!

2020-05-22    收藏527
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近日有一则消息让人唏嘘:手机应用软体WePhone开发者苏享茂自杀,而据他留下的遗言,是因为前遭前妻索要1000万元和房产赔偿。儘管事情的真相警方正在进一步调查,但从遗言中我们可以看到,不管女方是否存在不恰当行为,苏的现金流已经陷入了窘境,「资金链断裂」了。

逼死开发者的 往往是现金流

现金流、资金链已经不是什幺新鲜词,也不是经济活动中特别高深的概念;开发商「跑路」,暴力讨债……时常见诸报端的消息,说的就是现金流的问题。看别人的问题,应该想自己的事情;谈资过后,是否想过,自己的资产分配也让现金流陷入了窘境呢?自己在房产投资上拚命借贷,游走在债务与破产的刀锋边缘,难道不是在进行刀口舔血式的投资吗?

盲目追求规模 是如何走向破产边缘的

笔者在个人的专着《决胜海外房地产》中,专门论述了现金流的重要性,并举了一个不重视现金流,单纯追求规模而导致投资失败的负面案例。

某投资者有价值50 万元的房产一套,没有负债 ;两年后增值到100 万,看到房产市场有利可图,随即卖掉房产,各首付50 万,购买了两套 价值150 万的房产作为投资,贷款金额200 万,此时负债率为66%;3 年后,150 万的房子增值到250 万,随即卖出,套现300 万 ;由于房产市 场的快速发展,李先生认为炒房比做生意还要赚钱,因此各首付20%,即60 万投资了5 套,每套价值300 万的房产,贷款总额1200 万,资产总额1500 万,此时负债率为80%。

而房产市场风云变幻, 在接下来一年里, 银行贷款利率上升, 政策出台相关税务、收缩银根等调控政策, 造成房产市场的变化,加之经济开始低迷,这位投资者生意上的收入愈发缩水,房产的租金回报远远不抵贷款利率,最终现金流入不敷出, 资金相形见肘,甚至濒临「破产」的境地。如果此时房价下跌20%,即便全部把房产套现,前5 年所积累的财富就全部丧失。

现金流:看似不起眼,其实比什幺都重要

最着名的现金流投资理论家罗伯特·清崎曾说: 不要成为金钱的奴隶,而是要成为金钱的主人。

由此,引申到我们房产投资者身上,就是:不要成为房产的奴隶,而要成为房产的主人。房本上都是自己的名字了,怎幺就是房产的奴隶呢?因为儘管房本上是你的名字,但房子被抵押给了银行,留下的只有负债了。对于普遍低于2%的一二线城市,距离5%以上房贷依旧有差距。

真正的市场中,负债和资产难以区分,看似是资产的物业,很可能就是负责;这里有一个简单的研判方法:资产变成可以随时变现正向的现金流;而负债,则在不停地吸走你的现金流。

很多国内投资者觉得自己的房子就是资产,但按照上面的理论来说,房子不能随时变现,而且出售用于抵押的房产,首先要把贷款连本带息都还清;所以还抱有「房价涨了就是财富增长」这种想法的人,拿出纸笔算算负债、收益、利息,就知道房产财富并不是想象中那幺触手可及的。

因此,投资真正目的,是提升实际的财富值和生活的幸福度,并且减少未来的不确定性。单纯追求规模,如果能达到这样的目的,那就放手去做;但实际情况恰恰相反,规模会逐渐消耗现金流,直到出现一个引爆点导致资不抵债。盲目的扩大财富规模,盲目的相信以房为富,最终只会让自己的生活越来越紧迫,财务状况就像在裸泳,稍有风浪就会呛水,大潮退去就暴露了裸泳的现实,这怎幺能说是拥有了财富呢?

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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